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Les belles opportunités d’investissement immobilier à saisir ne sont pas uniquement en Ile-de-France. De grandes métropoles de province disposent également d’atouts non-négligeables dans leur banlieue. Tour de France des communes où investir.

Le dossier consacré aux communes du Grand Paris où il faut investir montre que les opportunités sont légion en région francilienne mais la province n’est pas en reste. Dans leur périphérie, des métropoles régionales offrent ainsi de belles perspectives de rendement et de plus-values aux investisseurs particuliers.

Pas d’équivalent du projet titanesque du Grand Paris Express, certes, mais des grands projets d’aménagement urbain qui, comme à Rennes, Lyon, Nantes, Bordeaux ou Toulouse, stimulent le marché immobilier. En outre, ces métropoles « prennent une place de plus en plus importante dans le paysage économique français », observe Olivier Bokobza, directeur général de BNP Paribas Real Estate.

Bassin d’emploi et transports

Pour investir judicieusement, un certain nombre de critères doivent être réunis. Ce sont peu ou prou les mêmes qu’en Ile-de-France : un puissant bassin d’emploi, de grands projets d’infrastructures et/ou de transports, la proximité avec une métropole dont le marché immobilier est dynamique, le bâti de qualité, les prix attractifs. On doit y constater aussi une forte demande locative, une rentabilité locative élevée ou encore un solde migratoire positif.

À une période, bien sûr où les taux d’intérêts sont toujours aussi bas , le moment semble propice à un investissement immobilier. Alors acheter, oui, mais où ?

Pour Olivier Bokobza : « le premier critère est économique, c’est le bassin d’emploi, et le deuxième, ce sont les transports (tramways et métros) qui sont des éléments essentiels d’attractivité ». De même, corrobore le directeur commercial et marketing d’Eiffage Immobilier, Denis Collot, « les critères essentiels sont la proximité des transports et l’accessibilité du centre-ville de la métropole ».

C’est vrai en région parisienne et ça ne l’est pas moins ailleurs. Si les prix de l’immobilier ont pris plus de 10 % à Bordeaux en 2017, la ligne à grande vitesse n’y est pas étrangère. La proximité de Paris, notamment via le réseau ferré, peut donc être un plus dans la perspective de plus-values immobilières. La facilité d’accès au centre-ville de la métropole bordelaise est encore plus déterminante, assure Denis Collot.

Les villes l’ont compris et développent actuellement leurs réseaux de transports urbains. Une seconde ligne de métro est en construction à Rennes tandis que la troisième ligne toulousaine est désormais actée et vise une mise en service en 2024. À Lyon et à Marseille, respectivement, une cinquième et une troisième ligne de métro devraient aussi voir le jour à horizon plus lointain.

En ce qui concerne les tramways, une vingtaine de lignes vont être créées ou prolongées et autant sont en projet ou à l’étude. Et si ce sont « d es éléments essentiels d’attractivité », comme les qualifient Olivier Bokobza, ces transports urbains, s’ils sont situés à moins d’un kilomètre d’un bien immobilier, sont également un gage de prise de valeur pour celui-ci.

Bordeaux remporte tous les suffrages

Là encore, le choix est compliqué. Une dizaine de métropoles françaises dépasse les 200.000 habitants et certaines sont bien plus dynamiques économiquement que d’autres. Aucune, si ce n’est Bordeaux, ne fait l’unanimité.

« Lyon, Marseille, Nice et Bordeaux sont les quatre principales métropoles en termes de dynamisme du marché immobilier (nombre d’habitants, critères de l’emploi, de l’activité) », souligne Olivier Bokobza qui précise qu’il « parle de métropole et non de ville car lorsqu’on [BNP Paribas Real Estate] s’implante sur un territoire, on est sur la frontière entre la métropole et les communes alentour ».

Du côté d’Eiffage, en revanche, on a misé sur « Montpellier, Bordeaux, Nice, Marseille et Toulouse ». Des métropole qui présentent « une forte dynamique, tant en matière de bassin d’emploi que de solde migratoire », explique Denis Collot. Fabrice Abraham, lui, table plutôt sur la côte Atlantique . « Parmi les destinations qui nous sont le plus demandées, tant pour l’acquisition et l’investissement que pour l’ouverture d’une agence, nous avons un top 5 qui se dégage : l’éternel Montpellier et quatre métropoles situées à l’Ouest, à savoir Bordeaux, Rennes, Nantes et Angers ».

Eco-quartiers à prix attrayants

Ils fleurissent dans toutes les grandes villes de France et pas seulement, les éco-quartiers, conçus pour minimiser l’impact des logements sur l’environnement, attirent de nombreux Français. « Dans le neuf, les acquéreurs plébiscitent ces nouveaux quartiers », dévoile Denis Collot. Et précise : « l es investisseurs sont à la fois séduits par le côté développement durable et par la mixité fonctionnelle de ces écoquartiers qui associent commerces, logements, services et entreprises ».

Ce qui rend ces quartiers encore plus attractifs, toujours selon Denis Collot, c’est « la population jeune et dynamique » qui les composent, « avec qui les jeunes familles qui s’y installent aiment vivre ». Dernier argument et non des moindre : les prix. « les prix de lancement [y ] sont particulièrement attractifs donc l’enjeu, pour un investisseur, est de les repérer. Même si les travaux durent plusieurs années, à terme, il y a forcément une prise de valeur liée à la création d’un quartier entier sur des territoires peu recherchés auparavant », prédit Denis Collot.

Maires bâtisseurs

L’un des meilleurs indicateurs du dynamisme d’un marché est le nombre de ventes réalisées et, surtout, l’évolution de ce chiffre année après année. « On porte de l’intérêt aux secteurs qui voient leur volume de vente augmenter année après année », explique Fabrice Abraham.

Dernier critère à prendre en compte selon ce dernier : la politique de la ville. « Elle compte énormément. C’est souvent l’élu local qui pose son empreinte sur une métropole. On peut le voir avec Jean-Marc Ayrault à Nantes ou Alain Juppé à Bordeaux, des maires bâtisseurs qui ont transformé leur ville ! »

Source : Les Echos patrimoine , écrit par Quentin Soubranne