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L’investissement immobilier locatif reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine ou un complément de revenus pour la retraite. La vigilance est toutefois de mise pour ne pas tomber dans les pièges qui pourraient transformer une belle opération financière en fiasco.

Vous songez à investir en immobilier ? L’effet de levier des taux de crédit historiquement bas, les avantages fiscaux et le faible taux de rendement des placements financiers sont autant de bonnes raisons pour étudier sérieusement ce placement, qui peut s’avérer être une excellente opération sur le long terme. Attention cependant à ne pas tomber dans certains pièges.

Éviter la précipitation

Comme pour tout investissement financier, il vaut mieux éviter l’improvisation et prendre le temps de réfléchir à vos objectifs.

• Souhaiterez-vous récupérer le bien pour vous-même dans un avenir que vous avez défini?
• Le vendre pour réaliser une plus-value une fois le remboursement terminé ?
• Est-ce une manière de constituer une rente pour vos vieux jours ?

Se poser les bonnes questions permet de définir le logement et le lieu dans lesquels vous allez investir.

Acheter un bien à distance

Il existe pléthore d’offres qui bénéficient de dispositifs fiscaux alléchants (en loi Pinel par exemple). Certains vendeurs, sous prétexte de vous faire gagner du temps, vous proposeront de profiter de ces « bonnes affaires » sans vous déplacer.

Faire l’économie des visites, c’est risquer des déconvenues et mettre en péril votre équilibre économique.

Même pour un achat sur plan, il est préférable de se rendre disponible pour s’assurer de l’environnement et du potentiel.

Sous-estimer les frais annexes

Une fois les mensualités de votre emprunt connues, la rentabilité tiendra compte des loyers et des avantages fiscaux en déduisant les charges : le budget travaux quand ils sont nécessaires, l’entretien, la taxe foncière et les charges de copropriété qui vous incombent.

Sans oublier les différentes assurances et les impôts supplémentaires conséquence de la déclaration de vos loyers.

Ne pas être suffisamment informé du marché

Le pire cauchemar de l’investisseur étant de ne pas trouver de locataire, mieux vaut choisir une ville où il y a de la demande ! Avant de vous lancer, une étude s’impose.

Une fois la ville sélectionnée, une bonne connaissance des quartiers vous aidera à privilégier un bien desservi par les transports et à proximité des commerces. C’est une première garantie d’attirer les futurs locataires.

Oublier que vous êtes un investisseur

Si la fiscalité est un élément attractif dans l’investissement locatif, il ne faut pas s’en contenter car la rentabilité reste l’ambition. Le choix d’un bien immobilier neuf ou ancien doit se décider en fonction d’éléments objectifs.

C’est le profit et non le coup de cœur qui doit guider l’achat.

Surévaluer les loyers

Le loyer est un élément rationnel sur lequel vous aurez peu d’influence.

Pour connaître la juste valeur locative et éviter les mauvais calculs de rentabilité, les vitrines des agences immobilières sont les meilleurs indicateurs.

Un bien loué trop cher mettra peut-être plus de temps à se louer ou, plus gênant, entraînera du turn-over.

Ne pas anticiper la suite

Être bailleur d’un logement n’implique pas seulement un investissement financier.

• Aurez-vous le temps de vous en occuper ?

Des petits travaux à réaliser dus à un changement de locataire, organiser des visites, relancer des locataires aux abonnés absents sont vos futures obligations de propriétaire-loueur.

Certes, prendre un intermédiaire pour s’occuper de la gestion de votre bien diminuera votre rentabilité mais c’est sans doute le prix de l’efficacité et de la sérénité.

Investissement, comment s’y retrouver ?

Stéphane Desquartiers, Fondateur de la Maison de l’Investisseur, donne ses conseils pour réussir un investissement immobilier dans l’émission Les Clés de l’immo.

Démembrement, SCPI, bien loué meublé, les types d’investissements immobiliers sont nombreux.

“Il y a beaucoup de possibilités pour investir. D’une façon générale, je conseille de bien s’informer, de rencontrer des agents immobiliers spécialisés, des conseillers en gestion de patrimoine mais surtout de comprendre ce qu’on achète et d’analyser froidement chaque investissement en dehors des seules économies d’impôt“, explique Stéphane Desquartiers.