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Immobilier : tout ce que vous devez savoir pour trouver un logement neuf
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Pour éviter les déconvenues, plusieurs points sont à vérifier avant d’acheter dans le neuf. Sérieux du promoteur, localisation du bien… les informations à connaître avant de vous engager.
Chantier interrompu, promoteur en difficulté financière, permis de construire annulé suite aux recours des riverains… Les dangers de la vente en l’état futur d’achèvement (on parle de “Vefa”) ne manquent pas, d’autant qu’il existe beaucoup d’intermédiaires douteux dans ce secteur d’activité extrêmement atomisé (on dénombre près de 9.000 promoteurs privés sur le territoire), où ce ne sont pas des appartements “en dur” que l’on achète, mais seulement des projets de construction établis sur papier.
Alors, comme 85% des candidats à l’accession dans le neuf, n’hésitez pas à utiliser les outils de recherche disponibles sur Internet pour sécuriser votre choix. Les portails spécialisés vous permettent de comparer toutes les offres disponibles sur le marché pour les mois à venir, ville par ville, les sites des promoteurs de connaître leurs programmes dans le détail. Rendez-vous également sur place, même si le chantier n’a pas encore démarré, sans oublier de faire un détour de quelques heures par les services d’urbanisme de la mairie, afin de vérifier la qualité de l’environnement de votre future résidence.
INTERNET
Les informations y sont plus sérieuses que celles qui sont affichées sur les panneaux. Sur les belles affiches placardées sur les palissades des chantiers ou publiées dans les journaux, les résidences présentées semblent paradisiaques. Mais si vous voulez des informations sérieuses sur les programmes susceptibles de vous intéresser, filez plutôt sur Internet. Les sites sont nombreux (lire ci-dessous), qu’il s’agisse de ceux de grands groupes de construction immobilière (Cogedim, Promogim, Nexity, Bouygues, Kaufman & Broad…), de concurrents locaux ou de portails présentant les offres de différents promoteurs, comme Seloger Neuf ou Explorimmo. Le niveau des renseignements varie d’un site à l’autre, certains se bornant à donner les informations de base (prix, adresse…), tandis que d’autres entrent davantage dans les détails. Et si vous voulez vraiment en savoir plus, adressez-vous directement aux promoteurs.
- Les sites internet à visiter pour dénicher son appartement neuf
Les plates-formes généralistes disposent du plus grand choix de programmes. Seul inconvénient, elles ne donnent souvent accès qu’à des informations de base : prix du bien, surface, étage et adresse de l’immeuble. Les sites des promoteurs sont plus complets. Beaucoup fournissent les plans du bâtiment et des appartements, ainsi que celui du quartier, en indiquant la localisation des équipements publics (hôpitaux, crèches…) et des transports en commun. A l’inverse, certains sites comme SeLoger Neuf sont totalement orientés vers la mise à disposition de toutes ces informations via des cartographies et des points d’intérêts, ce qui n’est pas le cas, loin de là, de tous les sites promoteurs.
PROMOTEURS
Contrôlez bien leur solidité financière et visitez leurs anciennes réalisations. La promotion immobilière est une activité périlleuse. En témoigne la centaine de faillites enregistrées chaque année sur ce secteur. D’où la nécessité de bien vous renseigner sur l’entreprise à laquelle vous vous intéressez. Le mieux est de consulter les sites reliés aux greffes des tribunaux de commerce, par exemple Infogreffe.fr ou Verif.com. Ils vous donneront des informations sur son ancienneté, ses actionnaires, ses comptes et les procédures éventuelles engagées contre elle. Si l’entreprise a moins de dix ans d’activité ou que ses comptes virent au rouge tous les cinq ou six ans, allez voir ailleurs. Avec les grands groupes, vous n’avez théoriquement rien à craindre du côté de leur solidité financière. Essayez toutefois de vous informer sur leurs réalisations en allant interroger les occupants : les chantiers se sont-ils bien déroulés ? Des sinistres sont-ils apparus ? Pensez aussi à regarder les avis des forums Internet : ils ne sont pas fiables à 100%, mais tout de même instructifs.
BULLE DE VENTE
Préférez les documents officiels aux discours enjolivés des commerciaux. Une offre vous a tapé dans l’œil ? Avant de vous engager, prenez la peine d’aller faire un tour à la bulle de vente du programme en question (où vous pourrez parfois visiter un appartement témoin) ou, à défaut, dans les locaux du promoteur. Cela vous permettra de connaître le nombre de logements déjà vendus et la date à laquelle la signature du contrat est prévue (parfois pas avant deux ans). Demandez aussi à consulter le dossier de permis de construire, qui contient tous les plans détaillés du bâtiment. Les promoteurs sérieux le laissent à la disposition des clients potentiels. Et pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients du quartier, par exemple au niveau des écoles, des commerces ou des transports en commun, ne perdez pas trop votre temps à interroger le vendeur. Ces informations ne figurant pas dans le contrat, il peut vous raconter ce qu’il veut. La seule solution est de vous rendre sur place.
ENVIRONNEMENT
Explorez le quartier et rendez-vous à la mairie pour consulter le cadastre. Beaucoup trop d’acquéreurs négligent de visiter le lieu de construction pour vérifier si le quartier vanté pour son charme et son calme ne risque pas de leur réserver de mauvaises surprises, par exemple quand ils découvriront que leur bel appartement donne sur une friche industrielle ou un cimetière… L’expérience prouve pourtant que ce genre de mésaventure est fréquent. Certes, si le programme est situé au cœur d’une ZAC (zone d’aménagement concerté) récente, il sera difficile de savoir quel visage aura le quartier d’ici quelques années. Aussi devez-vous aller à la mairie pour consulter le cadastre et les documents d’urbanisme, de quoi connaître la localisation et la destination exacte des terrains constructibles dans les dix ans à venir. Si une demande de permis de construire a été acceptée, vous aurez accès aux plans, et saurez donc quel type de bâtiment est prévu. Un coup d’œil sur le plan local d’urbanisme (PLU) vous permettra aussi de savoir quelles limites de hauteur ont été fixées aux immeubles. Si elles sont élevées, gare aux tours qui peuvent venir boucher votre horizon !
VOISINAGE
Évitez les résidences vendues sous le régime de la loi Pinel, insuffisamment sécurisées. Si les environs de votre résidence vous conviennent, peut-être serez-vous moins satisfait de vos futurs voisins. Le risque est grand de vous retrouver dans l’un de ces immeubles Pinel, peu sécurisés du fait de l’important turn over des locataires. Pour ne pas tomber dans ce piège, évitez les programmes, composés essentiellement de studios et de deux-pièces, qui sont présentés dans les plaquettes publicitaires en faisant référence à ce dispositif fiscal. Autre point à contrôler, la présence éventuelle de locaux professionnels. S’il y en a, assurez-vous que le promoteur en a établi une liste restrictive. Dans l’idéal, elle interdira les entreprises du type fast-food, bars de nuit, restaurants, garages… Si rien n’est prévu, demandez-lui d’inclure en votre faveur une clause de renoncement au cas où l’un de ces commerces ouvrirait. S’il refuse, c’est mauvais signe.
Source : Capital.fr