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A Paris comme en banlieue, cadres et dirigeants n’achètent pas n’importe où. Les notaires ont étudié leurs quartiers fétiches. Ce ne sont pas toujours ceux auxquels on s’attend.

Au fur et à mesure que les prix immobiliers s’élèvent à Paris intra-muros et dans sa proche banlieue, la « gentrification » s’y accentue.

Quels sont les quartiers ou les communes les plus prisés des cadres et des dirigeants dans la capitale et en Ile-de-France ? Ces préférences contribuent-elles à l’inflation ? Les notaires de Paris Ile-de-France donnent leur éclairage.

75 % de cadres dans le 8e arrondissement

Forcément, au vu des prix stratosphériques dans la capitale et dans sa périphérie, par rapport au reste de la France,  grandes métropoles régionales comprises , la prévalence de cette population aisée parmi les acheteurs immobiliers franciliens n’est pas une surprise. Ainsi, en 2017, rapportent les notaires, dans l’ensemble de l’Ile-de-France, 4 logements sur 10 (41 %) ont été achetés par des cadres et dirigeants.

Ces catégories socioprofessionnelles, qui représentent 21 % de la population totale active (source Insee, 2015) y sont donc surreprésentées parmi les accédants à la propriété.

La capitale intra-muros est « dopée » aux « CSP + ». Ce taux y varie de 58 % dans le 12e arrondissement à 75 % dans le 8e. Tandis que les prix de vente médians y atteignent respectivement 367.500 euros et 755.000 euros (chiffres 2017).

Outre le 8e (75 %), les arrondissements les plus aimés des cadres sont le 7e, le 1er (71 %), suivis du 3e, 6e et 16e (69 %). Dans le 18e, au nord de Paris, qui se caractérise en 2017 par le prix de vente médian le moins cher intra-muros (289.000 euros), la part des cadres et dirigeants parmi les acheteurs atteint quand même 61 %.

Même phénomène en banlieue, la proportion d’acquéreurs cadres est très élevée dans certaines communes localisées à l’ouest, dans les Hauts-de-Seine et dans les Yvelines.

En zoomant sur les Hauts-de-Seine, les communes à forte teneur en cadres, sont aussi souvent celles parmi les plus onéreuses. C’est ainsi le cas de Saint-Cloud, Ville-d’Avray et Sceaux (70 %), Vaucresson (68 %) et Neuilly-sur-Seine (67 %), dont les prix  (685.000 euros) rivalisent avec ceux de la capitale.

Concernant les Yvelines, le taux de cadres avoisine ou dépasse 70 % dans plusieurs petites villes comme à Médan (80 %), Mareil-Marly (75 %), Villennes-sur-Seine (72 %) et Feucherolles (69 %). Elles devancent de plus grandes communes également appréciées comme Le Vésinet, Saint-Nom-la-Bretèche (63 %), Versailles (61 %) et Saint-Germain-en-Laye (57 %).

Globalement, la part de cadres parmi les acquéreurs de logements en 2017 est très variable au sein de la région parisienne : 20 % à 30 % en Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Essonne, 30 % à 40 % en Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Yvelines, 55 % dans les Hauts-de-Seine et 64 % à Paris.

« La hausse générale des prix constatée depuis 20 ans, soulignent les notaires, a entraîné une augmentation massive de la part des acquéreurs cadres et dirigeants et un recul des autres catégories socioprofessionnelles. »

Marché de report

Les notaires pointent la relation manifeste entre le prix de vente des logements anciens et le taux d’acquéreurs cadres et dirigeants dans les communes ayant enregistré le plus de ventes en 2017.

Si, observent-ils, « globalement, la plupart des communes suivent cette tendance, certaines, comme Bourg-la-Reine (92), Clichy (92), Saint-Ouen (93), Juvisy-sur-Orge (91) et Fontainebleau (77), se distinguent par un taux d’acquéreurs cadres relativement élevé et des prix relativement abordables ».

Autrement dit, face à la hausse des prix parisiens, les cadres sont à la recherche de marchés de report proches de la capitale. Parmi eux figurent dans le 92, en effet, Bourg-la-Reine (63 % ; 285.000 euros), Clichy (56 % ; 249.000 euros) mais aussi, Asnières-sur-Seine (54 % ; 280.000), Malakoff (54 % ; 294.000 euros) et Nanterre (53 % ; 276.000 euros).

Un phénomène également observable, dans le 93, à Saint-Ouen (55 % ; 215.000 euros), aux Lilas (50 % ; 269.000 euros), à Montreuil (49 % ; 250.000 euros), Pantin (49 % ; 220.000 euros, au Pré-Saint-Gervais (46 % ; 215.000 euros), à Bagnolet (45 % ; 210.000 euros) et à Romainville (45 % ; 243.000 euros) et, dans le 94, à Gentilly (49 % ; 247.000 euros), au Kremlin-Bicêtre (47 % ; 241.800 euros) et, dans une moindre mesure, à Ivry-sur-Seine (44 % ; 210.000 euros) et à Villejuif (42 % ; 220.000 euros).

Des achats à bon compte dans des secteurs où peu de « CSP + » s’aventuraient il y a seulement quelques années.

 * Catégories socioprofessionnelles de l’étude : cadres, professions intellectuelles supérieures et artisans, commerçants, chefs d’entreprise, d’après la classification de l’Insee.

SOURCE : Les Echos patrimoine