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Les prix grimpent… Peu importe ! Tant que les taux sont bas, il faut en profiter. C’est du moins ce que pensent la majorité des Français. Mais tout le monde ne fera pas une bonne affaire.

La  hausse des prix n’y change rien : 3 particuliers sur 5 jugent la période globalement favorable à l’achat, d’après une étude Ifop sur le moral immobilier des Français commandée par la Fnaim. Et ils ont bien raison… « du moins pour la majorité d’entre eux », reconnaît Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.

Les prix ont grimpé de +0,9 % en moyenne au niveau national depuis le 1er janvier avec des pointes à +3 % à Paris et +2,1 % dans les 10 plus grandes villes de France, selon MeilleursAgents. Et ces nouvelles hausses entraînent une érosion du pouvoir d’achat immobilier dans la moitié des 20 plus grandes villes françaises.

Comme l’indique le baromètre semestriel du courtier Meilleurstaux, à mensualités égales, un acquéreur ne peut plus s’offrir par exemple que 70 m² à Toulouse en juillet 2018 contre 74 m² dans la même ville en janvier. Mais le pouvoir d’achat reste bien supérieur à celui enregistré il y a dix ans. « Sur la dernière décennie, l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier 2018 se classe parmi les trois meilleurs », explique le président de la Fnaim Jean-Marc Torrollion. En cause ? La baisse des taux de crédit qui continue à compenser le rebond des prix. « Il est d’autant plus attractif aujourd’hui pour un particulier de se positionner sur le marché immobilier qu’il peut faire jouer à plein cet effet de levier », poursuit Jean-Marc Torrollion.

Autres arguments à jouer en faveur de l’achat : le maintien des aides à l’acquisition dans le neuf (prêt à taux zéro, dispositif Pinel…), et surtout la grande stabilité du marché que rien ne semble pour le moment pouvoir remettre en question.

Un cycle positif

« Nous sommes actuellement dans un cycle immobilier long qui a débuté en 1998 », analyse Franck Hélary, directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier en charge de la promotion. « Si, au cours de ces vingt ans, l’immobilier a effectivement connu des ralentissements, il n’y a néanmoins pas eu de véritable crise. Or, le marché français s’étant développé de manière équilibrée sans caractère spéculatif, il présente une faible volatilité, ce qui repousse l’idée de toute bulle immobilière et, par conséquent, d’une possible explosion de cette dernière. »

De quoi conforter l’image de la pierre « valeur refuge » face à l’évolution parfois brusque des marchés financiers. « L’immobilier progresse moins vite qu’un investissement boursier mais se révèle en contrepartie moins risqué. A ce titre, l’immobilier reste donc un des éléments moteurs de la démarche patrimoniale des Français », poursuit Franck Hélary.

Primo-accédants ou investisseurs

Et encore plus aujourd’hui… à condition de ne pas se focaliser sur la réalisation d’une éventuelle plus-value à terme. « L’immobilier n’offre pas partout l’assurance d’un gain sur la durée. Dans les zones dynamiques, l’important actuellement est d’entrer sur le marché en tirant parti des taux bas », note Sébastien de Lafond.

Pour autant, alors que la situation globale apparaît favorable à une décision d’achat, tous les profils d’acquéreurs n’ont pas le même intérêt à se lancer dans ce type d’opération. « Ceux qui ont le plus à gagner sont les primo-accédants qui peuvent ainsi profiter de cette conjonction de conditions avantageuses pour faire leurs premiers pas sur le marché immobilier et s’immuniser le plus tôt possible face aux aléas de ce dernier. Tout comme les investisseurs qui bénéficient encore d’une rentabilité correcte dans la plupart des grandes villes », souligne Sébastien de Lafond.

De plus, tous les  secteurs géographiques ne sont pas propices à l’achat. « Il n’existe pas un mais plusieurs marchés immobiliers en France. Dans les zones peu tendues où les prix sont restés quasi stables, il existe un équilibre qui amène à acheter sans se poser de question », estime Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de management des services immobiliers. « Dans les grandes agglomérations en revanche, l’augmentation particulièrement rapide des prix au cours des dernières années revêt un caractère presque pathologique qui peut amener à s’interroger. »

Un avis tempéré par Sébastien de Lafond pour qui la liquidité du bien, c’est-à-dire sa capacité à trouver rapidement preneur avec peu de décote, constitue l’un des principaux fondamentaux sur lequel appuyer son choix d’achat. « Si la notion de localisation a toujours été importante, elle s’avère aujourd’hui véritablement essentielle. Pour ne pas se tromper au moment d’acheter, il faut donc se montrer extrêmement vigilant quant à l’attractivité de la zone où se situe le logement, notamment en termes d’emplois, de services et de transports. »

D’où l’importance de prendre son temps, et surtout d’analyser le marché. « Nous commençons à avoir des acquéreurs anxieux en zones très tendues. Les biens sont vendus en un temps record, ce qui contraint nos clients à se précipiter sur les offres. Cependant, il arrive qu’ils reviennent sur leur décision après réflexion », constate Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.

Des droits de mutation élevés

Gare également à ne pas se positionner sur un logement dans une optique de court terme sous peine de ne pas rentabiliser son opération. « Acheter pour revendre deux à trois ans plus tard dans l’espoir de faire un coup financier est un jeu qui n’en vaut pas la chandelle au regard des frais inhérents à une acquisition immobilière. A commencer par les droits de mutation », insiste Franck Hélary.

Sans oublier l’impôt sur les plus-values ainsi que la fiscalité locale. Et ce, malgré la disparition progressive de la taxe d’habitation d’ici à 2021. « Espérons que la taxe foncière ne sera pas fortement appréciée pour compenser la perte liée à la suppression de la taxe d’habitation, car dans le cas contraire, les propriétaires subiront une réelle baisse de leur pouvoir d’achat ou toutefois devront faire face à une hausse du coût total de l’achat immobilier », commente Maël Bernier, porte-parole de Meilleurstaux.com.

Ces précautions prises, les voyants sont plutôt au vert pour les futurs acquéreurs. « Si l’on regarde le traitement politique de l’immobilier depuis un an, l’effet est assez dissuasif. Mais si l’on fait un peu de prospective, il n’est pas possible que les choses n’évoluent pas. Il faut donc rester positif », conclut Henry Buzy-Cazaux.

Source : lesechos.fr