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À chaque âge son lot de projets. Et avoir un logement en est un de taille, qu’il s’agisse de location ou d’achat. Mais en matière d’immobilier, le conseil à retenir est de commencer à investir le plus tôt possible. Le but ? Devenir propriétaire et amortir son investissement rapidement.

Immobilier : le plus tôt sera le mieux

“Plus on commence tôt, plus c’est facile d’accumuler et d’avoir à terme un patrimoine structuré et diversifié”, estime Philippe Crevel, directeur du cercle de l’Epargne.

Dans certaines villes, il faudra seulement 3 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location. C’est vrai presque partout en France mais pas dans les grandes villes où les prix ont flambé à l’instar de Paris et Bordeaux où il faudra attendre plus de 10 ans selon les calculs du courtier Meilleurtaux.com.

“J’ai acheté le plus tôt possible afin de me constituer un patrimoine immobilier. Pour moi, c’est un investissement qui reste sûr si on choisit bien le lieu. C’est l’assurance de réaliser une plus-value et même de pouvoir léguer un bien à mes enfants plus tard”, confie Olivier, 28 ans, Chef de projet dans le digital, qui vient d’acheter un logement à Clichy (92). “En plus, j”économise 100€ par mois par rapport à ma location pour une surface qui plus que doublé. Même si pour ça, j’ai dû sortir de Paris”, poursuit-il.

Voici quelques conseils pour se lancer, optimiser ou consolider son patrimoine.

Pour les jeunes actifs ?

Se constituer un apport en épargnant régulièrement

Se constituer un apport est un élément essentiel pour les futurs acquéreurs. En général, les banques demandent 10% de l’opération. Une somme importante qui servira à financer les frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation ainsi que les frais d’agence immobilière s’il y en a une).

Dans certains cas, il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport mais toutes les banques ne le proposent pas.

Il est conseillé de commencer à épargner dès ses premiers salaires. “C’est une habitude à prendre au plus tôt. Dans ce domaine en effet, le facteur temps est essentiel pour que les petits cours d’eau fassent les grandes rivières”, explique Maxime Chipoy, responsable de Meilleurebanque.com. Il recommande ainsi de privilégier l’épargne réglementée avec l’équivalent de 3 à 4 mois de salaire pour avoir une épargne de précaution.

Ce qui permet d’éviter d’avoir recours à un crédit à la consommation pour financer divers projets (dépôt de garantie, équipement du premier appartement, voiture, voyage, etc.) et de se constituer un matelas de sécurité et surtout un peu d’apport.

En épargnant par exemple sur :

• un livret A plafonné à 22 950 euros (rémunéré à 0,75%),
• un livret Jeune plafonné à 1 600 euros (rémunéré à 0,75%),
• ou Livret de développement durable et solidaire (LDDS) plafonné à 12 000 euros (rémunéré à 0,75%).

“Mais cela n’empêche pas d’ouvrir en parallèle une assurance-vie, idéalement en ligne (moins de frais et un meilleur rendement), d’autant plus qu’on n’est pas obligé de faire des versements systématiques !”, ajoute l’expert.

Quand envisager la pierre ?

Dès le premier CDI signé ou une situation professionnelle stabilisée, il est préférable de devenir propriétaire de sa résidence principale. Un projet qui n’est pas simple à réaliser dans les villes où les prix ont progressé rapidement.

“Si l’on sait qu’on va rester quelques années dans une ville, il vaut mieux investir dans l’immobilier : ça permet de devenir un « insider » du marché : peu importe ensuite les hausses ou les baisses du marché, on n’est moins touché à partir du moment où on dispose de son propre logement. Et, évidemment, les taux actuels des crédits poussent à investir”, explique Maxime Chipoy.

Profiter des taux bas pour se lancer

Les taux immobiliers affichent en effet des niveaux toujours très bas avec : 1,25% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 1,65% sur 25 ans, selon le courtier en crédit immobilier Vousfinancer.com. Un contexte très attractif pour les acquéreurs qui permet d’ailleurs d’emprunter une somme plus importante ou d’acheter plus grand selon les villes. “Il faut en profiter car on ne sait pas combien de temps ça va durer”, avertit Philippe Crevel.

Toutefois, “avec un salaire moyen de 2 238 euros nets par mois, on peut actuellement emprunter 154 519 euros à un taux de 1,40% sur 20 ans, soit en moyenne 76m² avec d’importants écarts selon les villes : 16 m² à Paris ou 49 m² à Lille, 60 m² à Strasbourg ou 92 m² à Clermont-Ferrand…”, calcule Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com.

Attention au prix de vente

L’INSEE constate que les prix des logements anciens ont continué d’augmenter au premier trimestre 2019 avec une hausse de +3% en un an à l’échelle nationale. Mais cette hausse est plus marquée selon les zones.

Dans la capitale par exemple, avec un prix moyen vertigineux de près de 10 000 euros, la progression s’élève à +6,4% sur un an pour les appartements anciens. “Hors Paris, la hausse des prix sur un an des logements anciens en Île-de-France s’établit à 2,7 % au premier trimestre 2019”, souligne la publication des Indices Notaires-Insee sur les prix des logements anciens.

Penser à l’investissement locatif

Le plus tôt sera le mieux même pour un investissement locatif. “Certains salariés investissent en effet pour faire de l’investissement immobilier dès 30 ans et financent leur investissement par les loyers. Je conseille de le faire lorsque cela est possible”, constate Philippe Crevel. “Le plus tôt possible oui mais en faisant extrêmement attention à l’emplacement. Pour un investissement locatif, je conseille de connaître le secteur et de ne pas se fier qu’aux sirènes qui chantent la défiscalisation“, souligne Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier immobilier Meilleurtaux.com.

La règle n°1 en immobilier est en effet de bien choisir l’emplacement du bien. Et ce, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif. Alors faites attention au dynamisme de la ville que vous convoitez avant d’investir.

Un autre élément à retenir dans le cas d’un investissement locatif est que si vous bénéficiez d’un prêt aidé (prêt PAS ou PTZ notamment) vous devrez attendre 6 ans avant de pouvoir le louer, sauf dans quelques rares cas (rupture d’un pacs ou divorce, perte d’emploi de plus d’un an, invalidité…) et vous devrez en plus respecter des plafonds de loyer ET de ressources pour le locataire, un peu comme vous le feriez en investissant en loi Pinel.

Pour les actifs ?

On dit généralement que le premier achat immobilier intervient autour de 30 ans. Mais certains sont parfois précoces et ont déjà acheté un studio ou un petit deux-pièces avant de passer ce cap. Dans ce cas, ils penseront certainement à acheter plus grand ou à renégocier leur crédit immobilier pour libérer une nouvelle capacité d’épargne… ou d’achat. D’autant que leur salaire évoluera en avançant dans leur carrière.

“À partir de 30 ans, il est conseillé d’ouvrir une assurance vie et de commencer à la garnir lentement mais sûrement. C’est aussi le moment pour commencer à regarder du côté des produits financiers (fonds, actions…via un PEA ou au sein de l’assurance vie) pour dynamiser son épargne. Plus on garde ses produits longtemps, plus le risque se réduit”, conseille Maxime Chipoy.

La diversification des placements intervient souvent à partir de 40 ans pour préparer sa retraite.

Penser à la renégociation de votre crédit immobilier

Alors que les taux immobiliers sont extrêmement bas, les particuliers qui ont déjà un crédit en cours peuvent en profiter pour renégocier avec leur banque ou le faire racheter par un autre établissement plus compétitif. Le but? Réduire la durée d’emprunt et/ou la mensualité.

Pour cela, il y a 3 règles d’or :

1. être dans la première moitié du remboursement du crédit (les 10 premières années si le crédit est souscrit sur 20 ans),
2. avoir un capital restant à rembourser de plus de 70 000 euros
3. négocier un écart de taux de 1% environ, écart nécessaire pour que l’opération soit intéressante puisque le rachat entraîne de nouveaux frais (de garantie et indemnités de remboursement anticipé notamment).

Le changement de l’assurance emprunteur peut également permettre de réaliser des économies importantes. “En changeant mon assurance de crédit immobilier, j’ai économisé plus de 5 000 euros sur la durée totale du crédit”, remarque Alice, propriétaire en Île-de-France depuis 3 ans qui a profité de l’amendement Bourquin pour changer d’assureur.

Penser défiscalisation

Des dispositifs vous permettent de défiscaliser. C’est le cas des dispositifs en Loi Pinel dans le neuf ou Denormandie dans l’ancien. Ces deux aides fiscales vous permettent de réduire vos impôts de 12% à 21% selon la durée de location imposée allant de 6 à 12 ans.

Mais il faudra respecter les plafonds des loyers et des ressources établis en fonction d’un zonage.

• Loi Pinel : une réduction plafonnée à 300 000 euros par an et par personne et à 5 500 euros par m² de surface habitable.
• Loi Denormandie : réaliser des travaux représentant 25% du montant de l’opération dans la limite de 300 000 euros.

Pour ceux qui se rapprochent de la retraite ?

L’approche de la retraite est en effet une période charnière où l’accès au crédit est possible mais se complexifie avec à l’horizon une baisse des revenus et de possibles pépins de santé. Dans ce cas, le coût de l’assurance peut alourdir la note.

“Je recommande d’emprunter pour profiter de l’effet de levier du crédit, même si les acquéreurs ont la somme “cash”. Ils peuvent nantir la somme ou une partie sur un contrat d’assurance vie et ainsi défiscaliser les intérêts”, souligne Maël Bernier.

Pour les retraités ?

Les seniors qui souhaitent investir dans l’immobilier peuvent toujours le faire. Il n’y a pas d’âge pour acheter. “Mais la grosse question quand on est sénior, c’est l’assurance de prêt qui peut avoir un coût élevé. Si vous prenez l’assurance de votre banque, elle peut vous prêter jusqu’à 75 ans âge de fin de prêt“, rappelle Sandrine Allonier. “En revanche, si vous prenez une assurance déléguée, cela peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans âge de fin de prêt.”

Penser à la “pierre papier”

“S’il est possible d’investir dans une SCPI à tout âge, les retraités qui souhaitent augmenter leurs revenus et préparer la transmission de leur patrimoine peuvent privilégier ce placement. C’est moins de soucis lors des successions puisque l’on peut donner la nue-propriété des parts aux enfants et qu’il n’y a pas à choisir quel appartement on donne à quel enfant. Avec une SCPI, c’est un multiple de parts, cela facilite la transmission”, détaille Jonathan Dhiver, Fondateur de du comparateur MeilleureScpi.com. “L’avantage pour les SCPI, c’est que l’on peut investir progressivement“, ajoute Philippe Crevel.

Quel que soit le support, un investissement financier ou immobilier comporte des risques et “pour les SCPI, il faudra retenir que le capital et la liquidité ne sont pas garantis et que les dividendes peuvent varier à la hausse comme à la baisse”, rappelle Jonathan Dhiver.