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Les 9 diagnostics à réaliser avant de vendre un bien
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Amiante, performance énergétique, termite, gaz… Les diagnostics à effectuer avant de mettre un logement sur le marché sont nombreux et dépendent de l’état de l’habitat. Mode d’emploi.
DDT. Ce sont les acronymes du dossier de diagnostic technique à annexer sur toutes les promesses de vente d’un bien immobilier, depuis le 1er novembre 2007. Certains d’entre eux doivent figurer sur les annonces immobilières du bien, depuis l’adoption de la loi Alur. Tous ne sont pas obligatoires. Beaucoup dépendent de la date de construction du bien.
1- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Il permet de classer les logements de A (peu énergivore) à G (très énergivore). Les futurs propriétaires peuvent ainsi savoir si le bâtiment émet ou non beaucoup de gaz à effet de serre lorsqu’il est occupé. Des travaux sont préconisés au propriétaire une fois le diagnostic établi, mais ne sont pas obligatoires.
Le classement énergétique de l’habitat doit apparaître sur l’annonce immobilière, lors d’une vente ou d’une location (vide ou meublée). Le DPE concerne tous les logements occupés au moins 4 mois par an et est valable dix ans.
En moyenne, pour une maison de trois pièces, le coût d’un DPE s’élève à 120 euros.
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Attention : S’il n’est pas annexé à l’acte de vente, ce dernier est annulé à moins que le prix du bien ne soit revu à la baisse. En cas d’erreur d’information sur l’annonce, une enquête peut être menée par le service des fraudes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). S’il est avéré que la faute est volontaire, le vendeur peut se voir infliger une amende de 37 500 euros ainsi qu’une peine de 2 ans de prison avec sursis.
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2- Le dossier technique amiante (DTA)
Il concerne tous les logements bâtis avant le 1er juillet 1997. Sa durée de validité est sans limite. Pour ce qui concerne les lots en copropriétés, ils ont, en théorie, tous dû réaliser un DTA pour les parties communes. Un texte de loi les y obligeait.
En moyenne, on estime le coût du DTA pour une maison de 3 pièces à 105 euros. Il est fait par un diagnostiqueur accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).
Si de l’amiante est détecté, le bien est placé sous surveillance et traité. Depuis la loi Alur, ce diagnostic doit être fourni par le propriétaire dans le cadre d’une location.
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Attention : S’il n’est pas effectué, le vendeur ne peut plus profiter de la garantie d’exonération des vices cachés et s’expose à des poursuites judiciaires de la part de l’acheteur.
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3- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Tous les logements, mis en vente ou en location, construits avant 1949 sont concernés. Si aucune trace de plomb n’est détectée, le diagnostic à une durée de validité illimitée.
Le vendeur ne pourra plus profiter d’exonération de la garantie des vices cachés s’il ne le réalise pas. Il s’expose également à des poursuites judiciaires de la part de l’acheteur. En cas de location, le bailleur encoure des sanctions pénales et civiles.
Généralement, le prix s’établit à 195 euros en moyenne pour une maison de 3 pièces. Le CREP doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Cofrac.
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Attention : Si le diagnostic est obligatoire, le vendeur n’est en aucun cas contraint de faire des travaux. Seuls les propriétaires qui souhaitent louer leur bien sont tenus d’en réaliser.
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4- L’état des risques naturels miniers et technologiques
Il s’agit de voir si le bien se situe sur une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (inondations, mouvements de terrain…), miniers ou technologiques. Il n’est valide que durant six mois.
Le diagnostic est gratuit. Si le propriétaire refuse de le faire, il doit consentir à diminuer le prix de vente (ou le loyer en cas de location). La transaction peut être annulée dans certains cas.
| Attention : seuls les propriétaires, dont le logement est implanté sur une commune faisant l’objet d’un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques où sur une zone de sismicité, ont à fournir à l’acheteur ce type de document. |
5- L’état d’installation intérieure de gaz naturel
Il s’agit, pour le diagnostiqueur, de vérifier la sécurité des équipements. Il doit être réalisé si l’installation gaz a plus de 15 ans d’ancienneté. Sa validité est de trois ans. Seuls les professionnels certifiés par le Cofrac peuvent l’effectuer.
L’acheteur peut faire face à des poursuites judiciaires ainsi que la fin de la garantie pour les vices cachés s’il ne réalise pas le diagnostic. Côté prix, il faut compter 110 euros en moyenne pour une maison de 3 pièces.
6- L’état de l’installation intérieur de l’électricité
Tout comme pour le gaz, il s’agit de vérifier la vétusté du système électrique de l’habitat. Sont concernés tous les logements dont l’installation électrique n’a pas été vérifiée en 15 ans. La validité du certificat est de trois ans.
Le propriétaire s’expose, là encore, à des poursuites judiciaires et la perte de son exonération de garantie pour les vices cachés.
Le coût moyen d’un tel diagnostic pour une maison de 3 pièces est de 115 euros.
7- L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Ce diagnostic ne concerne que les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Il doit être réalisé par un agent du service public de l’assainissement non collectif. Au moment de la signature de l’acte de vente, le rapport doit dater d’au moins trois ans. Sinon, le vendeur perd son exonération de garantie pour les vices cachés et s’expose à des poursuites de la part de l’acheteur.
Le prix varie généralement de 100 à 150 euros.
8- L’état parasitaire relatif aux termites
Seuls les appartements ou maisons situés dans une zone infestée, c’est-à-dire, faisant l’objet d’un arrêté préfectoral attestant de la présence de ces parasites, sont concernés par ce diagnostic.
Sa validité est de six mois. Le vendeur risque de débourser 100 euros pour une maison de 3 pièces. S’il refuse de réaliser le diagnostic, il perd son exonération de garantie pour les vices cachés et s’expose à des poursuites de la part de l’acheteur.
9- l’information sur la présence d’un risque de mérule
Le vendeur se doit d’établir un diagnostic si le bien à céder se trouve dans l’une des zones prévues par l’article L. 133-8. Dans le cas contraire, il s’expose à des poursuites judiciaires de la part de l’acheteur pour vice caché.
Le mérule est un champignon qui s’attaque au bois dans les maisons vulnérables à l’humidité.
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Attention : le prix d’un traitement contre une invasion de mérules est extrêmement élevé. Tout dépend de la surface de la maison et du niveau d’infection, mais il peut parfois atteindre les 60.000 euros. Le plus souvent, il est préférable, si le bâtiment est particulièrement atteint, de déménager.
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Source : immobilierlefigaro.fr